І. Приобретение недвижимости - общая информация

 

Схема приобретения недвижимости в Болгарии не  сложна. Документом на собственность недвижимости в Болгарии является нотариальный акт. Любой объект может быть куплен как на имя фирмы, так и на имя физического лица, за исключением тех объектов, которые продаются вместе с земельным участком, на котором они построены. Для покупки таких объектов необходимо зарегистрировать болгарское  юридическое лицо, и на его имя совершить покупку.     

 

1. Объекты без земельного участка

Законодательство разрешает приобретение квартир на имя иностранного физического лица, иностранного юридического лица и местных лиц. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Владельцы квартир, не являющимися гражданами Болгарии, обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья в аренду.

Если вы покупаете квартиру, не надо создавать ООО, т.к. не являетесь сбственником участка земли или части ее.

 

2. Объекты с земельным  участком

Согласно действующему законодательству Болгарии, граждане других стран могут купить только право на распоряжение недвижимостью, но не и участок. Поэтому граждане других государств должны создать ООО, чтобы купить недвижимость.

Если вы желаете купить дом с участком или только участок, вы обязаны создать ООО.

 Недвижимость является собственостью общества, а вы – собствеником общества . Состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала.

Законодательство Республики Болгария не налагает никаких ограничений при пользовании и распоряжении недвижимостью, которая является собственностью фирмы.
Иностранцы пользуются теми же правами, что и болгарские граждане при продаже недвижимости и сдаче в аренду.

Вместе с нашими адвокатами мы сопровождаем своих клиентов при изготовлениии документов.

Документы подписываются в присуствии лицензированного переводчика.

 

2.1. Регистрация ООО

Регистрация ООО длится от 3 до 5 недель и стоит 350 Euro (если лица, открывающие фирму, находятся в Болгарии на момент подачи документов) и 600 Euro- если фирму, открывают заочно.
Кроме того надо открыть банковский счет общества с основным капиталом. Минимальный уставной капитал 1 лев.  (При любом изменении состава владельцев, названия, юридического адреса осуществляется такая же процедура регистрации, как и при открытии, только без внесения уставного капитала).

 

Фирма, которая не осуществляет никакой деятельности, должна сдавать раз в году нулевой баланс (это может на себя взять бухгалтер или адвокат), и платить причитающиеся налоги на собственность. (Смена статуса и строительство дома не на продажу деятельностью не является).

Оплата бухгалтера в этот случай: 350 евро в год

Для регистрации необходимо иметь:

*  Копия международного паспорта учредителя (или соучредителей фирмы)
*  Название фирмы
*  Юридический адрес фирмы. Адрес той недвижимости, которую покупаете, можно указать как официальное местонахождение фирмы.
*  Минимальный уставной капитал - НЕТ

Основными документами фирмы являются: 
*  Решение суда (аналог свидетельства о регистрации) 
*  Булстат (коды статистики) 
*  Учредительный договор 
*  Договор на управление

Не является необходимым иметь зарегистрированную фирму, чтобы определиться с покупкой недвижимости. Вы можете зарезервировать выбранную недвижимость за определенную сумму и потом зарегистрировать фирму до подписания нотариального акта о купле – продаже.

II. Налоги и оплата коммунальных услуг.

 

1. Однакратные налоги

При покупке недвижимости платятся следующие налоги
(базой для их расчета является стоимость, указанная в документе собственности):

При заключении сделки купли-продажи недвижимости, стороны должны таксы,  размер которых фиксирован в Тарифе о нотариальных сборах.

 

   1. Такса о вписывании – 0,1 % от удостоверенного за материальный интерес.

   2. Местная такса – 2 % от договоренной продажной цены или по налоговой оценке, если она выше продажной.

   3. Нотариальная такса – по Тарифу о нотариальных сборах согласно Законам для нотариусов и Нотариальной деятельности.

В общей сложности они составляют приблизительно от 4 до 4,5%  стоимости, указанной в документе собственности.

2. Ежегодные налоги

Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и сбор на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц.

Налоги и сборы на земельные участки под застройку исчисляются на базе налоговой оценки и составляют не более 0.5% от таковой. Налог на квартиры (здания)- в пределах 0.33%  налоговой оценки
Также владельцы недвижимого имущества должны платить ежегодный "коммунальный налог"    /оплата за вывоз мусора, уборку улиц и т.д./, который имее размер, различный для территории каждого муниципалитета.
Размер "коммунального налога" определяется каждый год советом муниципалитета.

Налог может быть оплачен 4 взносами – до 31 марта, до 30 июня, до 30 сентября, до 30 ноября.

При оплате целой суммы до 31 марта, используется скидка – 5%.

Налог оплачивается, независимо от того, используется недвижимость или нет.

3. Коммунальные услуги

Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.

 

IІІ. Этапы купли-продажи. Сделка оформляется в три этапа:

 

1. Первый этап:

 

По заданным Вами параметрам «Сани Хоум Болгария» подготовит предложения, отвечающие Вашим требованиям, из которых Вы сделаете свой выбор. Потом вместе с Вашим брокером и  в удобное для Вас время, Вы посетите понравившиеся Вам объекты. Вы осмотрите их на месте и выберете самый лучший для Вас вариант. 
 

2. Второй этап:

 

2.1 После того как Вы сделали свой выбор, «Съни Хоум България» подготавливает и организует заключение предварительного договора купли - продажи. Договор подготавливается и проверяется нашим юристом и подписывается в присутствии брокера или менеджера фирмы «Съни Хоум България». Покупатель и продавец договариваются в определенный срок и при договорной продажной цене и условиях  явиться к нотариусу и заключить Окончательный договор / Нотариальный акт/.  При заключении предварительного договора  покупатель оплачивает продавцу резервационную таксу. Обычно, она от 1000 до 2500 евро и снимает объект с продажи на 2 недели.

2.2.Обычно спустя 14 дней после подписания предварительного договора, покупатель должен заплатить продавцу первый взнос (от 10% до40% стоимости), согласно условиям подписанного договора.

 

2.3.После оплаты покупателем полного размера стоимости апартамента, оформляется окончательный договор – Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом.

 
3. Третий этап

3.1 Оформление сделки у нотариуса

Покупатель - иностранное физическое лицо должен представить загранпаспорт, а при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Перед совершением сделки продавец представляется нотариусу  выписку из регистра о "чистоте" объекта и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. В выписке отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, а также подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу .

После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.

Допольнительные услуги, которые „Сани Хоум Болгария” предлагает Вам:

* С  06. 11. 2009 г. „Сани Хоум Болгария” является партнером и агентом  страховой компании „Кю Би И България” (QBЕ Bulgaria). Предлагаем Вам возможность застраховать Вашу недвижимую собственность в Болгарии. 
* Встреча в аэропорту. Размещение в гостинице.

* В случае если у Вас нет времени и возможности приехать в Болгарию для нотариальной заверки сделки, то Вы можете предоставить полномочия на это представителю «Сани Хоум Болгария» ООО.
Он будет представлять Вас при подписании нотариального акта, а так же зарегистрирует Ваше недвижимое имущество в соответствующие государственные институции в указанных законом сроках! «Сани Хоум Болгария» ООО с готовностью примет на себя эту обязанность, за которую Вам надо заплатить 250 евро без НДС.